Vive-la-gauche-indignée

8- Quelles solutions pour sortir de l’impasse ?

Au vu de la complexité du problème que pose la pénurie de logements  et la spéculation foncière il serait présomptueux de prétendre proposer le remède miracle, les propositions suivantes sont donc un premier jet de réponses possibles, peut- être les plus faciles à imaginer.

a-Une réforme du droit administratif

Dans le cadre des recours administratifs visant à contester des opérations foncières ou des décisions d’urbanisme prises par les collectivités territoriales, il est proposé d’introduire une procédure facultative de saisine préalable du juge judiciaire. Cette procédure permettrait au requérant — citoyen, association ou entreprise — de solliciter une évaluation de la légitimité de ses soupçons avant de saisir le tribunal administratif. Si le juge judiciaire reconnaît l’existence d’une présomption sérieuse d’irrégularité, il pourrait autoriser l’accès à des moyens d’enquête (documents, expertises, auditions), ce qui renforcerait la capacité du requérant à établir les faits. Cette étape préalable aurait également pour effet de neutraliser le risque d’accusation de diffamation, en reconnaissant la bonne foi du signalement. Le dossier ainsi constitué serait ensuite transmis au juge administratif, qui statuerait sur le fond en disposant d’éléments probants. Cette articulation entre les deux ordres de juridiction vise à rééquilibrer le rapport de force entre citoyens et collectivités, sans complexifier le système judiciaire existant. 

  b-Une proposition a étudier :Réversibilité du statut foncier

Afin de lutter contre la rétention foncière, il est proposé d’instaurer une clause de réversibilité du statut constructible. Tout terrain classé en zone à bâtir par le PLU, mais sur lequel aucune demande de permis de construire n’a été déposée dans un délai de huit ans, serait automatiquement reclassé en espace vert, sauf justification motivée. Ce mécanisme, intégré à une révision partielle du PLU à échéance régulière, vise à décourager la spéculation foncière et à renforcer la cohérence écologique des documents d’urbanisme.

c-Taxe annuelle sur la non-construction en zone tendue

Principe : Tout terrain constructible non bâti en zone tendue est soumis à une taxe annuelle dissuasive (ex. : 5 % de sa valeur estimée). Cela  frappe directement la rétention foncière, sans exproprier.C’est une pression économique, pas une confiscation.

d- Garantie publique de crédit pour l’auto-construction encadrée

Instauration un dispositif national pour favoriser l’auto-construction collective, inspirée des Castors. Des groupes citoyens construisent ensemble leurs logements écologiques, avec accompagnement professionnel, mise à disposition de terrains, et financement mixte. Chaque membre apporte du travail (ex. 500h) en échange d’un logement abordable. L’État garantit les prêts pour les particuliers ou groupes citoyens qui veulent construire eux-mêmes, à prix coûtant, sur des terrains disponibles. On crée ainsi une dynamique de construction populaire, avec des coûts maîtrisés et une appropriation réelle du logement.

C’est une démocratisation de l’accès au foncier et à la construction. La mise en place de quelques projets pilotes permet de vérifier l’efficacité du dispositif avant sa généralisation.

e- Révision du calcul de la valeur foncière dans les bilans comptables

Les entreprises et investisseurs ne peuvent plus valoriser le foncier à son prix spéculatif dans leurs bilans, mais uniquement à son coût d’acquisition ou à un prix encadré. Cela désincite la thésaurisation foncière: si le terrain ne “vaut” plus 10 fois son prix d’achat sur le papier, il perd son attrait spéculatif.

Cette mesure comptable peut faire chuter lademande spéculative, et favoriser le retour à une logique d’usage plutôt que de placement.

f- Dépréciation automatique du foncier non bâti dans les bilans

Mesure plus radicale que la précédente  Tout terrain constructible non bâti depuis plus de 3 ans subit une dépréciation comptable obligatoire dans les bilans des entreprises ou investisseurs à coupler avec la menace du déclassement si le terrain n’est pas utilisé dans les délais. C’est une logique comptable qui inverse la rente : le temps joue contre le spéculateur.

g- Réforme des prêts bancaires liés au foncier

Les banques ne peuvent plus accorder de prêts garantis sur la seule valorisation spéculative du foncier. Les prêts doivent être adossés à un projet concret de construction ou d’usage.

C’est une régulation financière qui cible la source du gonflement des prix.

h-Supprimer l’abattement à l’ancienneté sur les plus-values immobilières : une réforme stratégique

En France, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier (hors résidence principale) est progressivement exonérée d’impôt selon la durée de détention. Au bout de 22 ans, le vendeur est totalement exonéré d’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans, il est exonéré de prélèvements sociaux.

Résultat : plus on garde un terrain ou un bien, plus la fiscalité diminue… ce qui incite à la rétention foncière. Cela favorise les comportements spéculatifs : on attend que le marché monte, on garde le terrain, et on vend au moment opportun, sans fiscalité. Cela bloque du foncier qui pourrait être utilisé pour des projets utiles. Cela crée une injustice fiscale : les plus-values les plus élevées sont souvent les moins taxées. La proposition supprime l’abattement à l’ancienneté.Toute plus-value serait taxée pleinement, quelle que soit la durée de détention. Cela désincite la rétention et encourage la mise en vente plus rapide. Cela augmente les recettes fiscales, qui pourraient être réinvesties dans le logement social ou l’aménagement public.

 Variante possible : abattement inversé :Plus la durée de détention est longue sans usage, plus le taux d’imposition augmente.

Pour rendre la mesure acceptable des aménagements peuvent être imaginés : Choisir un taux de prélèvement global des plus- values universel moins confiscatoire que les 36,2% actuels. Accorder une franchise pour 75 000 euros de plus- values annuelles pour une personne physique élargie à 150000 euros sur les plus- values réalisées pour la revente de la résidence principale.